FRAGEN EINES GRUNDSTÜCKSEIGENTÜMERS 2017-09-06T18:30:08+00:00

Fragen eines Grundstückseigentümers

Was ist wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist? Wer trägt die Erschließungskosten?

Für gewöhnlich der Mieter. Sollte die Mietlaufzeit allerdings sehr kurz ausfallen und es würde sich abzeichnen, dass auch der Vermieter einen erheblichen Vorteil durch die Erschließung des Grundstücks hat, kann eine anteilige Kostenübernahme von Seiten des Vermieters, also des Grundstückseigentümers vertraglich vereinbart werden.

Wer zahlt den Eintrag in das Grundbuch? Was ist mit Grundsteuern?

Bei einem reinen Mietvertrag bedarf es keiner Änderung im Grundbuch und somit entstehen hier auch keine Kosten. Sollte zur Sicherheit des Mieters ein dingliches Recht in das Grundbuch eingetragen werden, trägt die Kosten der Mieter.

Die Grundsteuer trägt der Grundstückseigentümer. Diese Kosten werden jedoch über die Mietschuld dem Mieter in Rechnung gestellt.

Wie hoch ist der Ertrag im Monat?

Der monatliche Ertrag muss grundsätzlich für beide Seiten attraktiv sein. Sonst kommt es nicht zum Vertragsschluss. Bei einem normalen Grundstück sind, je nach Lage, Mieten zwischen 300-500 EUR pro Monat realistisch. Bezogen auf den Grundstückswert liegt die Miete oder Pacht in einem Bereich zwischen 1- 3 Prozent pro Jahr.

Was ist von meiner Seite alles zu tun? Welche Pflichten habe ich?

Sollte bei Vertragsschluss eine Baugenehmigung für das Grundstück vorliegen, so ist der Vermieter Grundstückseigentümer verpflichtet, eine Abschrift der Baugenehmigung bis spätestens 2 Wochen nach Vertragsschluss dem Mieter unentgeltlich auszuhändigen.

Der Grundstückseigentümer erklärt, dass bezüglich des Mietobjekts (also des Grundstücks) keine Bau- oder Veränderungssperren bzw. – beschränkungen, auch keine sanierungsrechtlichen Beschränkungen, bestehen, die eine Möglichkeit von Umbauten ausschließen oder erschweren. Der Grundstückseigentümer sichert ferner zu, dass sich das Mietobjekt nicht in einem Sanierungsgebiet befindet, bzw. dass die sanierungsrechtlichen Genehmigungen vorliegen.

Was ist wenn ich mein Grundstück während des Mietvertrages verkaufe, habe ich noch Pflichten dem Bauherrn gegenüber?

Im Falle einer Veräußerung, Verpachtung oder sonstigen Übertragung des Grundstücks (oder von Teilen des Grundstücks), im Fall des Abschlusses eines Erbbaurechtsvertrages an dem Grundstück oder im Fall einer sonstiges Übertragung des Grundstücks ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, sämtliche Vermieterpflichten aus dem Mietvertrag auf den neuen Rechtsinhaber (z.B. Käufer, Erbbauberechtigter, etc.) unverändert und vollständig mit zu übertragen. Der Grundstückseigentümer hat den Mieter schriftlich und unaufgefordert sogleich über das Rechtsgeschäft und den neuen Rechtsinhaber zu informieren und hat die entsprechend erfolgte Übertragung der Mietvertragspflichten zu belegen.

Welche Kosten kommen insgesamt auf mich zu?

Als Grundstückseigentümer und Vermieter habe ich mit keinen Kosten zu rechnen. Es obliegt dem Mieter auf eigene Kosten eventuell erforderliche Genehmigungen zu erwirken oder die erforderlichen Anschlüsse für die Errichtung eines Wohnhauses zu schaffen. Erschließungsbeiträge und Kosten für Naturschutzmaßnahmen nach dem BauGB sowie einmalige Abgaben nach dem Kommunalabgabenrecht, für die ein Bescheid ab Vertragsschluss zugestellt wird, trägt der Mieter.

Sind bestimmte Maßnahmen auch über die Dauer des Mietvertrages für den Grundeigentümer von Nutzen, können zusätzliche Vereinbarungen über eine Ablösung oder eine Umlage auf die Mietkosten im Mietvertrag festgehalten werden.

Was ist wenn mir der Entwurf für das Haus nicht gefällt? In wie weit habe ich Einfluss darauf?

Als Vermieter sollte ich mich bei dieser Frage schon vor Unterzeichnung des Mietvertrages mit dem künftigen Mieter abstimmen. Sollte sich herausstellen, dass der Vermieter mit den Vorstellungen und Ideen des Mieters zum Gebäude sein Grundstück nicht vermieten würde, sollte das vor Vertragsschluss klar werden, damit es in diesem Fall erst gar nicht zu einem solchen Schluss kommt. Andernfalls hat der Grundstückseigentümer keine Rechte auf eine direkte Einflussnahme in Bezug auf die Gestaltung des Gebäudes, sofern diese den Landesbauvorschriften sowie den örtlichen Satzungen nicht widerspricht.

Kann ich die Laufzeit der Mietdauer vorgeben?

Die Mietlaufzeit ist frei verhandelbar und frei wählbar. Nach Ablauf der Mietzeit kann auch ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbart werden, dessen Laufzeitlänge wiederum frei verhandelbar ist.

Was muss mein Grundstück für Eigenschaften haben? Geht auch ein Gewerbe- oder Mischgebiet?

Ob eine Bebauung zu Wohnzwecken auf dem Grundstück möglich ist, sollte vorab geprüft werden. Eingesehen werden kann dies im örtlichen Bebauungsplan. Die Planer der Gemeinden haben sich dabei an die Baunutzungsverordnung zu halten, die die möglichen Festsetzungen bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks bestimmt.

Ein Gewerbegebiet ist nach dem deutschen Bauplanungsrecht ein Baugebiet, in dem vorwiegend Gewerbebetriebe zulässig sind. In Deutschland ist das in der Baunutzungsverordnung geregelt. In einem Gewerbegebiet dürfen ohne weitere planungsrechtlichen Voraussetzungen Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke errichtet werden. Nur in Ausnahmefällen sind in Gewerbegebieten auch Wohnungen (für Personen, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet werden) sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten zulässig.

Ein Mischgebiet ist ein Baugebiet, welches dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbetreibenden, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Es stehen also die beiden Nutzungsarten „Wohnen“ und „Unterbringung von Gewerbetreibenden“ gleichberechtigt nebeneinander.

Kann ich für eine evtl. spätere Eigennutzung bei der Gestaltung des Hauses mitwirken?

Ist die spätere Eigennutzung des Gebäudes eine Option, sollte vor Vertragsschluss über diese Möglichkeit gesprochen werden. So kann in gemeinsamer Absprache vorab der Entwurf des Gebäudes auf die Bedürfnisse und Wünsche des Mieters sowie des Grundstückseigentümers abgestimmt werden.

In wie weit darf der Hausherr auf meinem Grundstück Erdarbeiten bewerkstelligen?

Der Mieter ist berechtigt im Umfang der von der Baubehörde festgesetzten Bestimmungen Arbeiten auf dem Grund des Grundstücks vorzunehmen. Der Bebauungsplan schreibt in der Regel vor, in wieweit das Gelände verändert werden darf.

Was ist wenn ich nach 3 Jahren merke es geht gar nicht mit dem Haus und Besitzer auf meinem Grundstück? Habe ich Möglichkeiten frühzeitig aus dem Vertrag auszutreten?

Grundsätzlich Ja. Allerdings haftet die Partei, die eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat, für den Ausfall an Miete und sonstiger vereinbarter Leistungen während der vertragsgemäßen Dauer des Mietverhältnisses sowie für alle weiteren Schäden, die der anderen Partei durch die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages entstehen.

Zum Schutz des Mieters sollte eine Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch als „dingliches Recht“ vorgenommen werden.

Was passiert wenn der Bauherr stirbt. Muss ich dann für die Kosten (Abtransport/Entsorgung) aufkommen, wenn das Erbe niemand antritt?

In diesem Fall hat der Grundstückseigentümer den Gegenwert des Hauses als Sicherheit. Dieses ist durch die Transortfähigkeit auch leichter zu veräußern. Andernfalls können auch Barkautionen oder Bürgschaften vereinbart werden.